Verduurzaming & Vastgoed: complexe keuzes voor beleggers, banken en woningeigenaren

Beleggers: herinvesteren of uitponden?

Vastgoedbeleggers voelen de druk van gewijzigde regelgeving en marktdynamiek. Onder invloed van o.a. strengere huurwetten en fiscale maatregelen – denk aan de onlangs ingevoerde Wet betaalbare huur – en hogere rente hebben veel investeerders hun strategie heroverwogen. In 2023 en 2024 zijn beleggers in hoog tempo hun huurwoningen gaan verkopen (uitponden). Dit “uitponden” houdt in dat men bestaande verhuurde woningen verkoopt, vaak aan eigenaar-bewoners. Zo daalde in het laatste kwartaal van 2023 het aanbod huurwoningen met maar liefst 34% door uitverkoop van panden.

Deze uitpond-strategie komt niet alleen voort uit financiële druk, maar ook uit het besef dat oudere, minder duurzame woningen minder rendabel dreigen te worden. Veel beleggers staan daarom voor de keuze: herinvesteren in het verduurzamen van hun bestaande portefeuille, of verkopen en de opbrengst elders inzetten. Opvallend is dat menig investeerder de verkoopopbrengsten direct herinvesteert in nieuwbouwprojecten. Nieuwbouw (of grondige renovatie) biedt de kans om woningen te realiseren die voldoen aan moderne energie-eisen en huurwetten, wat financieel aantrekkelijker kan zijn dan het aanhouden van verouderd bezit. Met andere woorden: verkoop van oude panden fungeert als impuls voor investering in toekomstbestendig vastgoed.

Regelgeving speelt dus een tweezijdige rol. Aan de ene kant beperkt het de huurinkomsten (bijvoorbeeld via huurprijsregulering), aan de andere kant dwingt het tot vernieuwing en verduurzaming. Voor beleggers – van kleine particuliere investeerders tot grote institutionele partijen – is strategisch beleid nu essentieel. Sommige kiezen ervoor zich terug te trekken uit segmenten met veel restricties, anderen zien kansen om juist te bouwen aan een duurzamere portefeuille. Het is duidelijk dat de markt in beweging is: er is nog nooit zoveel uitgepond als in de afgelopen vier kwartalen en dat zal voorlopig niet stoppen. Toch groeit de totale woningbeleggingsmarkt tegelijkertijd weer door investeringen in nieuwe projecten. De kernvraag voor beleggers blijft: waar zit in deze transitie de meeste waarde op lange termijn? Goed advies over regelgeving én duurzaamheidsinvesteringen kan helpen die vraag te beantwoorden.

Banken sturen aan op groen vastgoed

Niet alleen wetgevers, ook banken veranderen hun koers. Waar financierders vroeger hoofdzakelijk naar locatie en huuropbrengst keken, wordt nu de energieprestatie van vastgoed steeds belangrijker. Banken hebben namelijk zelf duurzaamheidsdoelstellingen en nemen klimaatrisico’s mee in hun risicobeoordeling. In de praktijk betekent dit dat groen vastgoed makkelijker te financieren is dan niet-duurzaam vastgoed. Met andere woorden: wie investeert in goede isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp, kan vaak op gunstigere financieringscondities rekenen.

We zien concrete voorbeelden van deze trend. Verschillende grote banken bieden speciale “groene” hypotheekproducten aan. Zo geeft Rabobank klanten met een slechter energielabel (E, F of G) tot €1000 subsidie voor verduurzamingsmaatregelen en investeert de bank €125 miljoen in gratis energiekeuringen en energielabelregistraties voor klanten. Ook ING, ABN AMRO en de Volksbank hanteren rentekorting op leningen voor energiebesparende investeringen en bieden gratis energielabel-adviezen aan om huiseigenaren te stimuleren tot actie. Banken doen dit niet louter uit altruïsme; ze moeten aan internationale klimaatverdragen en EU-regels voldoen en zien bovendien dat woningen met een hoger energielabel een lager financieel risico vormen. Uit Kadaster-onderzoek blijkt dat het prijsverschil tussen een huis met label A en hetzelfde huis met label G in drie jaar tijd is gestegen van €60.000 naar €140.000. Deze waardekloof maakt duidelijk dat slechtere labels de marktwaarde drukken – iets wat banken meewegen in hun portefeuillerisico.

We kunnen verwachten dat bankvoorwaarden in de nabije toekomst strenger worden voor panden die energetisch achterblijven. Er zijn nu al signalen dat woningen met een label slechter dan C moeilijker verkoopbaar en financierbaar zullen worden als de markt omslaat. In een kopersmarkt kan een slecht label door kopers worden uitgebuit om de prijs te verlagen, en banken denken erover om dergelijke panden slechts beperkt te financieren. Het devies voor vastgoedeigenaren is duidelijk: wie zijn vastgoed wil (her)financieren, doet er verstandig aan de energieprestatie op orde te hebben. Banken belonen groen – niet alleen uit idealisme, maar ook omdat het rendeert in stabielere waarde van het onderpand.

Woningbezitters aarzelen bij verduurzaming

Terwijl beleggers en banken de omslag naar duurzaamheid al strategisch omarmen, is de realiteit bij particuliere woningeigenaren genuanceerder. Veel huiseigenaren willen wel verduurzamen, maar als puntje bij paaltje komt, stellen ze investeringen in warmtepompen, zonnepanelen of isolatie vaak uit. Belangrijkste redenen? Kosten en onzekerheid.

Uit onderzoek blijkt dat “sticker shock” een grote rol speelt: de prijs schrikt af. Een offerte voor een hybride warmtepomp of grote isolatieklus kan in de tienduizenden euro’s lopen. Zelfs met subsidie vinden 39% van de woningeigenaren de verduurzaming simpelweg te duur, en 35% denkt dat het te weinig gaat opleveren. Als de verwachte maandelijkse besparing klein is of de terugverdientijd lang, besluit men vaak de investering uit te stellen. Die berekening maken veel huiseigenaren heel bewust. Daarnaast is er vaak gebrek aan urgentie: zolang de bestaande cv-ketel het nog prima doet, voelt zo’n grote uitgave niet noodzakelijk. 44% van de huizenbezitters die nu geen warmtepomp overweegt, geeft aan dat de goede staat van hun huidige ketel de hoofdreden is om niet te investeren. Waarom een duur nieuw systeem installeren als de oude nog voldoet?

Andere onzekerheden spelen eveneens mee. Mensen vragen zich af of nieuwe technologie niet snel zal verouderen of tegenvallen. Een aanzienlijk deel verwacht dat er binnen enkele jaren nóg betere oplossingen komen dan de huidige warmtepomp, wat hen terughoudend maakt om nu tot aanschaf over te gaan. Ook heel praktisch: huiseigenaren maken zich zorgen over zaken als geluidsoverlast of ruimtegebrek bij een warmtepomp – ruim een derde denkt dat zo’n (hybride) systeem te veel lawaai maakt of niet in hun huis past. Bij zonnepanelen speelt de voorgenomen afbouw van de salderingsregeling mee: sommige mensen twijfelen of panelen straks nog genoeg opleveren als de terugleververgoeding daalt. En wie plannen heeft om binnen enkele jaren te verhuizen (bijvoorbeeld ouderen of jonge gezinnen met groeiwensen) vraagt zich af of de investering zich wel terugbetaalt in de korte tijd dat ze nog in het huis wonen.

Onvoldoende informatie en complexe keuzes remmen eveneens de actie. Ondanks allerlei subsidies blijkt 16% van de huiseigenaren niet goed te weten welke subsidies of fiscale voordelen beschikbaar zijn. Ook schrikken mensen soms terug van de ingreep die verduurzaming vraagt: extra isoleren, radiatoraanpassingen of het verzwaren van de stroomaansluiting – het is een hele verbouwing, die men niet licht aangaat.

Het resultaat van al deze factoren is dat de conversie van interesse naar actie laag is: veel mensen oriënteren zich wel op offertes en mogelijkheden, maar zetten uiteindelijk de stap niet. Dit is een duidelijk signaal dat voorlichting en begeleiding belangrijk zijn. Woningeigenaren moeten geholpen worden bij het inzichtelijk maken van kosten en baten, en bij het wegnemen van zorgen door realistische scenario’s te schetsen. Financiële steun (subsidies, leningen) en positieve voorbeelden uit de praktijk kunnen drempels verlagen. Het goede nieuws is: de meeste huiseigenaren héchten wél belang aan duurzaamheid – 58% vindt het belangrijk om te verduurzamen – alleen de uitvoering stokt. Door hun twijfels en bezwaren serieus te nemen, kunnen we die kloof dichten.

Oudere woningen vaker label C dan verwacht

Interessant genoeg is er ook positief nieuws te melden over de bestaande bouw. Veel woningen van vóór 1980 blijken in de praktijk een energielabel C te behalen – een betere score dan men misschien zou vermoeden voor huizen op leeftijd. Waar oudere huizen vaak geassocieerd worden met tocht en energieverspilling, zien we bij energielabel-opnames dat na decennia van kleine verbeteringen (dubbel glas, spouwmuurisolatie, zuinigere ketels) verrassend vaak een C-label uit de bus rolt.

Uit landelijke data blijkt zelfs dat anno 2024 meer dan 70% van alle woningen energielabel C of hoger heeft. Slechts 28% zit nog op D of lager, en dat aandeel daalt jaarlijks door renovaties en vernieuwbouw. Dat betekent dat een groot deel van onze bestaande woningvoorraad – inclusief veel naoorlogse woningen – al de sprong heeft gemaakt naar een matig tot redelijk energiezuinig niveau. In sommige gemeenten is het beeld gemengd: bijvoorbeeld 80% van de woningen in een plaats als De Bilt (waar veel oudere huizen staan) heeft label C of lager. Maar het feit dat C in die statistiek is inbegrepen, duidt erop dat een aanzienlijk deel van die woningen precies op C zit.

Label C als “minimum” is in de praktijk dus geen onhaalbare kaart gebleken voor oudere huizen. Dit is bemoedigend, zeker met het oog op beleidsdoelen. Zo geldt voor kantoorgebouwen al de wettelijke eis dat ze per 2023 minimaal label C moeten hebben – anders mogen ze niet meer als kantoor gebruikt worden. Voor woningen wordt in Europese kring gesproken over een stapsgewijze aanscherping van labels (daarover hierna meer), en het is goed te zien dat veel oude woningen de eerste horde (label D/C) al genomen hebben. Toch is er geen reden tot zelfgenoegzaamheid: label C is positief, maar geen eindstation in de duurzaamheidsreis. Uiteindelijk zullen ook deze huizen verder verduurzaamd moeten worden richting label A of beter (of zelfs aardgasvrij) om te voldoen aan de lange-termijndoelen. Maar het gegeven dat de basis vaak al op orde is, maakt de vervolgstappen een stuk makkelijker te realiseren.

Kortom, de oude stal is niet zo lek als vaak gedacht. Dit inzicht kan zowel beleggers als woningeigenaren wat comfort bieden: wie een jaren ‘60/’70-woning bezit, heeft mogelijk al een betere uitgangspositie dan verwacht. Toch blijft het belangrijk om te kijken naar kosteneffectieve maatregelen om van dat C-label nog een A’tje te maken – en daar komt het volgende punt in beeld: maatwerkadvies.

Europese duurzaamheidsdoelen maken maatwerkadvies onmisbaar

Op macroniveau zijn de doelen glashelder: in 2050 moet de gebouwde omgeving klimaatneutraal zijn. De EU heeft afgesproken dat uiterlijk 2050 alle gebouwen emissievrij moeten zijn. Dit betekent in de praktijk dat bijna ieder huis in de komende 25 jaar ingrijpend moet verduurzamen (isolatie op orde, fossielvrije verwarming, etc.). Als tussenstap ligt er een voorstel dat alle woningen in 2033 gemiddeld minstens energielabel D moeten hebben. Zulke doelstellingen zetten zowel beleggers als woningeigenaren voor een forse opgave. Men vraagt zich af: Waar te beginnen? Welke investeringen zijn écht nodig, en welke het meest urgent?

In deze context wint het maatwerkadvies enorm aan belang. Een maatwerkadvies is een uitgebreid, door een gecertificeerde energieadviseur opgesteld rapport, dat voor een specifieke woning of gebouw in kaart brengt welke verduurzamingsmaatregelen mogelijk en zinvol zijn. Het unieke is dat zo’n advies directe duidelijkheid en praktische haalbaarheid biedt: het kijkt concreet naar de huidige situatie én schetst het effect van een pakket maatregelen op zowel de energiebesparing als de kosten. Volgens RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) geeft een maatwerkrapport onder andere inzicht in bouwkundige en installatietechnische verbetermaatregelen, de kosten, baten en terugverdientijd van die maatregelen, én de te behalen CO₂-reductie. Het levert ook een overzicht van de huidige energieprestatie en vormt zo een solide basis voor het maken van de juiste keuzes. Precies dit is wat zowel beleggers als particuliere huiseigenaren nu nodig hebben: direct inzicht in wat technisch kan en financieel verstandig is.

Bovendien wordt maatwerkadvies steeds meer de nieuwe norm. Per 2023 is het vernieuwde gecertificeerde maatwerkadvies (NTA 8800) in werking getreden, en we zien dat voor allerlei officiële zaken – van het verkrijgen van subsidies tot sommige financieringen – een maatwerkadviesrapport wordt verlangd of aangemoedigd. Het dient als onderbouwing om te laten zien dat men planmatig gaat verduurzamen. Verschillende gemeenten (bijvoorbeeld via isolatie-acties) en ook banken verwijzen klanten naar maatwerkadviseurs zodat investeringen efficiënt worden ingezet.

Voor vastgoedbeleggers met grote portefeuilles is maatwerkadvies eveneens cruciaal om strategische plannen te maken: welke complexen eerst aanpakken, hoe te faseren richting 2030/2050, en welke “natuurlijke momenten” (zoals mutatie of renovatiecycli) te benutten voor verduurzaming. European Green Deal-beleid, zoals de Renovation Wave, legt de nadruk op zulke plannen per gebouw (renovatiepaspoorten). Wie nu anticipeert met een goed onderbouwd stappenplan, voorkomt dat hij straks hals-over-kop maatregelen moet nemen om aan nieuwe eisen te voldoen.

Kortom, maatwerkadvies is geen luxe meer, maar een noodzaak. Het vertaalt abstracte duurzaamheidsdoelen naar een concreet uitvoeringstraject per gebouw. Het geeft zowel direct duidelijkheid (“Wat betekent dit EU-doel voor míjn pand?”) als praktische haalbaarheid (“Welke stappen kan ik in welke volgorde nemen, en wat levert het op?”). Dit neemt onzekerheid weg en creëert actiebereidheid – precies wat nodig is om de ambities van papier naar praktijk te brengen.

Documentatie: de sleutel tot een kloppend energielabel

Een aspect dat vaak onderbelicht blijft, maar in de praktijk van groot belang is: de verklaringen en documentatie rondom installaties en isolatie. Veel woningeigenaren en beleggers ontdekken pas bij het aanvragen van een energielabel hoe cruciaal goede bewijsstukken zijn om een correct (en gunstig) label te krijgen. De energieadviseur die het label opstelt, mag namelijk alleen rekenen met bepaalde waardes als er officiële documentatie of een kwaliteitsverklaring aanwezig is. Zonder bewijs wordt uit voorzorg van conservatieve, lagere prestaties uitgegaan – wat het label onnodig versobert.

Bijvoorbeeld: buitendeuren worden standaard als slecht geïsoleerd beschouwd tenzij er bewijs is dat ze geïsoleerd zijn. Zo’n bewijs is er vrijwel nooit, waardoor op het energielabel vaak vermeld staat dat de deurisolatie “slecht” is, ook al zit er glas in of is de deur wellicht wel degelijk geïsoleerd. Hetzelfde geldt voor isolatiematerialen: de adviseur mag niet zomaar aannemen dat een muur een hoge isolatiewaarde (Rc-waarde) heeft, zelfs niet als de eigenaar tekeningen of facturen van isolatiewerk laat zien. Alleen erkende kwaliteitsverklaringen (geregistreerd bij bijv. BCRG) staan toe dat betere isolatiewaarden in de berekening worden gebruikt. Zo niet, dan hanteert men een standaardwaarde op basis van bouwjaar of gemeten dikte, die vaak ongunstiger is. Met andere woorden: wie ooit zijn spouwmuur heeft laten vullen of HR++ glas heeft laten plaatsen, maar dit niet kan aantonen met de juiste papieren, krijgt mogelijk niet de verdiende krediet in het energielabel.

De impact hiervan is tweeledig. Ten eerste kan een woning onterecht een slechter label krijgen, wat natuurlijk zonde is van gedane investeringen. Ten tweede beïnvloedt het direct de waarde en toekomstbestendigheid van het vastgoed. Zoals eerder genoemd, bestaat er een aanzienlijk prijsverschil tussen woningen met hoog of laag energielabel – een slechter label kan tienduizenden euro’s aan waarde schelen. Daarnaast worden panden met een lager label steeds minder aantrekkelijk voor kopers en financiers. In de toekomst zou het zomaar kunnen dat een huis zonder de juiste documenten (en dus een matig label) minder makkelijk verkoopt of alleen tegen een lagere prijs/hogere rente gefinancierd kan worden.

De les is duidelijk: administratie loont. Verzamel certificaten, facturen, productbladen en kwaliteitsverklaringen van alle duurzame installaties en isolatiemaatregelen die u laat uitvoeren. Denk aan documenten van de warmtepompinstallateur, HR-ketel keuringsrapporten, isolatiecertificaten of zonnepanelenproductiespecificaties. Niet alleen helpen deze om een beter energielabel te verkrijgen, ze bieden ook transparantie aan een toekomstige koper of bank. Feitelijk vormen ze het bewijs van toekomstbestendigheid van het gebouw. Een volledig dossier bij uw vastgoed is tegenwoordig bijna net zo belangrijk als het vastgoed zelf. Het zorgt ervoor dat de energieprestatie op papier overeenkomt met de realiteit, en dat u de vruchten plukt van uw investeringen in duurzaamheid.

Conclusie: navigeren door complexiteit – het belang van goed advies

De vastgoedsector bevindt zich op een kruispunt van veranderend beleid, financiële prikkels en technische uitdagingen. Beleggers balanceren tussen verkopen of upgraden, banken herschikken hun leningenboek richting groenere pastures, en particuliere woningeigenaren twijfelen aan de keukentafel over de zin en onzin van dure installaties. Daarbovenop komen Europese klimaatdoelen die als een kompas fungeren: ze wijzen de richting naar een duurzame toekomst, maar laten nog veel ruimte voor interpretatie over hoe daar te komen.

Deze complexiteit vraagt om duidelijkheid, planning en expertise. Onzekerheid kan verlammend werken – of het nu gaat om de verhuurder die bang is voor onrendabele investeringen, of de huiseigenaar die opziet tegen een lawaaiige warmtepomp. Daarom is goed advies goud waard. Een onafhankelijk energieadvies kan een situatie objectief doorlichten en aangeven welke stappen het meest logisch en effectief zijn. Of het nu gaat om het bepalen van een investeringsstrategie voor een vastgoedportefeuille, het aanvragen van het juiste energielabel met alle bijbehorende documentatie, of het stap-voor-stap begeleiden van een gezin bij het verduurzamen van hun woning: deskundige begeleiding maakt het verschil tussen aarzeling en actie.

Daarnaast is bewustwording een eerste stap. Lezers van dit artikel – of ze nu belegger, professional of particuliere woningeigenaar zijn – worden hopelijk geholpen om de samenhang der dingen te zien. Verduurzaming staat namelijk niet op zichzelf; het raakt aan rendement, regelgeving, wooncomfort, risico én waarde. Wie het grotere plaatje begrijpt, kan betere beslissingen nemen. Bijvoorbeeld beseffen dat uitponden niet louter negatief is maar ook een kans om te vernieuwen, of inzien dat een maatwerkadvies geen verkooppraatje is maar een noodzakelijke routekaart.

We staan voor een enorme opgave met z’n allen, maar niet eentje die onoverkomelijk is. De technologie is er, de middelen (zij het subsidies of financiering) zijn steeds meer beschikbaar, en de wil begint te ontstaan. Nu komt het aan op samenbrengen van kennis en kunde. Laat u goed informeren, vraag om advies bij betrouwbare experts en loop niet achter de feiten aan. In een tijd waarin de energietransitie en vastgoedmarkt samenkomen, bent u met de juiste partner en planning niet alleen verplichtingen aan het invullen, maar vooral uw vastgoed en woontoekomst aan het veiligstellen.

Complex? Ja. Maar met oog voor de ontwikkelingen en steun van vakmensen, kan ieder zijn weg vinden in de verduurzaming van vastgoed. Uiteindelijk plukken we daar allemaal de vruchten van – in de vorm van lagere lasten, toekomstbestendige investeringen en een leefomgeving die klaar is voor de toekomst.