Energielabel: veel meer dan een sticker op je deur

Per 1 januari 2029 moeten huurwoningen met een energielabel E, F of G naar minimaal energielabel D. De verplichting wordt vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Er komt géén verhuurverbod, maar gemeenten kunnen handhavend optreden en boetes opleggen wanneer een verhuurder de woning niet tijdig verduurzaamt. Monumenten, tijdelijke huurwoningen en kleine vrijstaande huurwoningen onder 50 m² zijn uitgezonderd. De internetconsultatie over de precieze uitwerking liep van 12 november tot 19 december 2025.

De kern: minimaal label D vanaf 1 januari 2029

Eigenaren van huurwoningen met een energielabel E, F of G hebben tot 1 januari 2029 de tijd om hun pand te verduurzamen naar ten minste label D. De eis komt voort uit de uitwerking van de Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen (EPBD IV) en sluit aan bij de Nederlandse doelstellingen om het slechtst presterende deel van de woningvoorraad als eerste aan te pakken. De AMvB met de concrete eisen is in november 2025 ter internetconsultatie voorgelegd en wordt vervolgens via een wijziging van het Bbl definitief vastgelegd.

Voor verhuurders betekent dit concreet dat elke huurwoning in uw portefeuille met label E, F of G per die datum minstens één labelstap omhoog moet. In de praktijk komt dat vaak neer op gerichte isolatie, betere beglazing of een efficiëntere warmteopwekker.

Verwarring met label C voor kantoren

Veel verhuurders horen via een makelaar dat "label C verplicht wordt bij verhuur". Dat klopt niet helemaal. De label C-verplichting geldt sinds 1 januari 2023 uitsluitend voor kantoren vanaf 100 m² en wordt gehandhaafd door de Omgevingsdiensten met een last onder dwangsom tot maximaal € 81.000. Voor huurwoningen is de aankomende eis label D, per 1 januari 2029, met handhaving door de gemeente en bestuurlijke boetes.

Geen verhuurverbod, wel handhaving

Er komt géén verhuurverbod voor woningen met label E, F of G per 2030, zoals soms wordt beweerd. Het kabinet heeft expliciet gekozen voor een verplichting om te verduurzamen in plaats van een verbod om te verhuren. De handhaving loopt via de gemeenten, die verhuurders kunnen aanspreken, verbetering kunnen afdwingen en bestuurlijke boetes kunnen opleggen. Een verhuurder die niets doet, kan ook worden opgenomen in een niet-verhuurregister.

Uitzonderingen

Drie categorieën zijn uitgezonderd: rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten, tijdelijke huurwoningen, en kleine vrijstaande huurwoningen onder 50 m² gebruiksoppervlakte. Voor VvE-huurwoningen geldt een aanvullende uitzondering wanneer de VvE besluit geen gezamenlijke verduurzaming uit te voeren.

Wat is uw labelklasse nu?

Voor iedere verhuurder begint verduurzaming met één feitelijke vraag: welk label heeft uw woning vandaag? Heeft u al een geregistreerd label, dan kunt u dat opzoeken via EP-Online. Is het ouder dan tien jaar, dan is het niet meer geldig voor nieuwe verkoop of verhuur en wordt een nieuwe opname volgens NTA 8800 aanbevolen. Vanaf 29 mei 2026 wordt de opname volgens de geactualiseerde NTA 8800 gedaan, met aanvullende indicatoren zoals finaal energiegebruik en operationele broeikasgasemissies.

Maatregelen die doorgaans genoeg zijn voor label D

Hoeveel stappen u moet zetten hangt af van uw uitgangssituatie. Een woning met label G komt met één goede ingreep, bijvoorbeeld dakisolatie combineren met HR++-beglazing, vaak al in de buurt van label E of D. Een woning met label F haalt D meestal na twee maatregelen. Voor een label E is vaak één gerichte ingreep voldoende.

Veel gebruikte en rendabele maatregelen: spouwmuurisolatie bij woningen van voor 1976 zonder spouwvulling, dakisolatie naar Rc 3,5 of hoger, vloer- of bodemisolatie van de kruipruimte met Rd 3,5, vervanging van enkel of oud dubbel glas door HR++ of HR+++, vervanging van een CR- of VR-ketel door een HR-ketel of hybride warmtepomp.

Subsidies en financiering

Voor particuliere verhuurders is er de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH). De regeling is begin 2025 vereenvoudigd en verruimd. Daarnaast komt de ISDE voor veel isolatiemaatregelen van pas, met verdubbeling van de bedragen bij twee of meer maatregelen binnen 24 maanden.

Voor zakelijke verhuurders en beleggers zijn de Energie-investeringsaftrek (EIA), de Milieu-investeringsaftrek (MIA) en de Willekeurige afschrijving milieu-investeringen (Vamil) interessant. De EIA levert circa 40 procent aftrek van de winst over de investering op. Voor grotere portefeuilles kan de DUMAVA-regeling voor maatschappelijk vastgoed aanvullend uitkomst bieden.

Samenhang met de Wet betaalbare huur

De 2029-eis staat niet op zichzelf. Sinds 1 juli 2024 telt het energielabel mee in het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor zelfstandige huurwoningen. Label A levert tussen de 6 en 8 WWS-punten op, label E kost 1 punt, label F kost 5 punten en label G kost 10 punten. Rijksmonumenten zijn uitgezonderd. Voor verhuurders die rond de 187-puntsgrens tussen middenhuur en vrije sector zitten, maakt verduurzaming het verschil tussen gereguleerde en vrije verhuur.

Tijdlijn voor de verhuurder

In 2026 en 2027 is er nog voldoende tijd om te plannen en offertes te vergelijken. Vanaf 2028 wordt het drukker bij installateurs omdat meer eigenaren tegelijk actie nemen. Onze aanbeveling voor een portefeuille met E-, F- of G-panden: vraag de huidige labels op in 2026, laat een maatwerkadvies opstellen in 2026 of begin 2027, plan uitvoering in 2027 of 2028 en rond de oplevering en her-registratie af vóór het einde van 2028.

Wat nog kan wijzigen

De definitieve AMvB is nog in behandeling. Inhoudelijke reacties op de internetconsultatie kunnen leiden tot aanpassingen, bijvoorbeeld op het punt van handhavingsinstrumenten en exacte boetehoogtes. De kern — minimaal label D per 1 januari 2029 — wordt breed gedragen en verandert naar verwachting niet meer. Voor de uitvoeringsdetails adviseren wij om de officiële publicatie op Overheid.nl af te wachten, verwacht in de eerste helft van 2026.

Klaar om uw portefeuille voor 2029 op orde te hebben? Bel SynerGroen op 085 212 77 75 of vraag een maatwerkadvies aan. Wij zijn gevestigd in Zundert en werken in heel Noord-Brabant en daarbuiten.